SATIŞ VADİ SÖZLEŞMELERİ

Özet: Tarafların karşılıklı iradeleri aynı yönde uyuştuğu takdirde ön sözleşme yapabilecekleri Borçlar Yasasında düzenlenmiştir. İlerde kurulması düşünülen resmi bir sözleşmeye ilişkin yapılan önsözleşmelerin de resmi şekilde yapılması şarttır. Yasalarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Satış vadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir.

1-Yasal düzenleme:

Satış vadi sözleşmesi borçlar yasasında ön sözleşme olarak düzenlenmiş olup resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Borçlar yasası, ilerde kurulması düşünülen asıl sözleşme için yapılan ön sözleşmelerin geçerli olacağını hüküm altına almıştır. Yine Medeni yasada ve Noterlik yasasında satış vadi sözleşmesinin düzenlenmesi ile ilgili hükümler mevcuttur. Anılan yasalarda ki düzenlemeleri inceleyerek satış vadi sözleşmesinin kurulmasına geçelim.

Medeni yasaya göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu siciline tescil edilmesiyle olur. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Resmi şekilde düzenlenmesinden kastedilen tapu devir ve tescil işlemi resmi memur olan tapu sicil müdürü huzurunda yapılmasıdır. Önsözleşme olan satış vadinin de resmi memur huzurunda noterlikçe düzenlenmesi ve düzenleme şeklinde yapılmış olmasını geçerlilik şartı olarak hüküm altına almıştır. Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılacak dava ile mülkiyetin hükmen adına tescil edilmesini isteyebilir.

Noterlik yasasına göre: Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vadi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler noterlikçe düzenlenir.

2-Satış vadi sözleşmesinin düzenlenmesi:

Satış vadi sözleşmesi yazılı şekilde, resmi memur huzurunda düzenleme şeklinde yapılar. Satış vadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Sözleşmenin tarafları, satmayı vadeden, satın almayı vadeden, tapu aslı ve iki tanık ile notere satış vadi sözleşmesi düzenlenmesi için başvururlar. Başvuru üzerine noter resmi satış vadi sözleşmesini düzenleyerek taraflara ve tanıklara imzalattırır. Satış vadini alanın yapılan satış vadi sözleşmesini tapu siciline işletmesi gerekir. Bu şekil şartı sözleşmenin geçerli şartı olup kamu düzenini ilgilendirir. Satış vadinde bulunan mülkiyeti devir borcu altına girer. Aksi halde satış vadi alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilecektir. Uyuşmazlığa bakan yargıç bu şartı dikkate alacaktır. Sözleşme bedeli ödenmediği durumlarda mahkeme-vaat alacaklısına- ödenmeyen veya kalan satış bedelini, davalıya ödenmek üzere depo ettirecek ve birlikte ifa kuralını uygulayarak tescile karar verecektir. Hukuken geçerli olmayan sözleşmeler taraflar için hak ve yükümlülükler doğurmayacaktır. Ancak geçersiz sözleşmelerde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 29.11.2012 tarihli kararı:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Davalı bedelin eksik ödendiğini savunduğundan bu konudaki ispat yükü davacıya aittir. Davacı edimini yerine getirmediği takdirde karşı taraftan devir isteğinde bulunamaz. Davalı vekili ödenmesi gereken bedelin bu güne kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte mahkeme veznesine depo edilmesi karşılığında davacı adına tapuya tesciline muvafakati olduğunu bildirdiğinden; ödenmesi gereken bedelin dava tarihinde ulaşacağı faiz tutarı ile birlikte hesaplanarak ödenmeyen değerin gerçek miktarı ortaya çıkarılmalıdır. Satış vaadi sözleşmesinin "eski TL" para birimi üzerinden düzenlendiği de gözetilerek satış vaadine konu taşınmazın satış bedelinin ödenmediği anlaşılan kısmının dava tarihine kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte ulaştığı değeri bilirkişiye hesaplatılmalı, davacıya bu bedeli depo etmesi için süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. (1)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.11.2015 tarihli kararı:

Satış vaadi sözleşmesinin taraflarınca satış bedelinin bir kısmı peşin, kalan kısmının ise tapu devrinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı satış bedelinin tamamının ödendiğini kanıtlayamamıştır. Dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri belirlenerek, ödenen miktarı taşınmazın sözleşmedeki satış bedeli olan miktara oranlanmalı ve bu orana göre dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenecek bakiye satış bedelinin depo edilmesi için davacıya süre verilmelidir. Satış bedelinin ödenmeyen kısmının güncelleştirilmiş değeri esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.(2)

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış vadi sözleşmesinin geçerli olması, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Tapulu taşınmazın satışını amaçlayan sözleşme haricen düzenlenmiş ise, bu satış sözleşmesi ancak o taşınmazın zilyetliğinin devrini sağlamaya yeterli olup, resmi şekil şartlarına uygun olmadığından mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.03.2018 tarihli kararı:

Davacı, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebinde bulunmuştur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.

Davalılar ile davacı arasında dava konusu taşınmazdaki davalılara ait hisselerin devri konusunda satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Dava konusu parsel imar uygulamasına tabi tutularak kapatılmıştır. Dava konusu satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı anlaşıldığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. Satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi doğrudur. Satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davacının ikinci talebi olan tazminat talebi ile ilgili bir karar vermesi gerekir. (3)

Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirlenebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Diğer bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.03.2018 tarihli kararı:

Asıl dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava satış vaadi sözleşmesinin iptali, şerhin terkini ikinci kademede tasarrufun iptali istemlerine ilişkidir. Asıl davada, tapu iptali ve tescil talebi incelenerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerektiğinden bozmaya hükmedilmiştir. Birleşen davada, davacıların alacak haklarının dayanağı olan belgelerin, satış vaadi sözleşmesinin tarihinden sonra düzenlendiği ve davaya konu taşınmazın halen davacının adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmakla muvazaa sebebiyle satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep hakkı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği gözetilmeksizin kabule karar verilmesi hatalı bulunmuştur. İİK Md. 227 hükmü uyarınca tasarrufun iptali davasının koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. (4)

3-Zilyetliğin devri:

Satış vadi sözleşmesi yukarıda açıkladığımız üzere ön sözleşmedir. İleride yapılması düşünülen taşınmazın satışı ve tapu sicilinde devir ve tescili ile hukuki işlem tamamlanmış olur. Satış vadi sözleşmesi ile zilyetlik alıcıya devredilebilir. Taşınmazlarda satış, tapu sicil dairesinde yapılır ve tapuya tescil ile zilyetlik te devredilmiş olur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması ve sözleşmenin tarafları bağlayıcı nitelikte olması gerekmektedir. Bu durumda satış vadinde bulunan taşınmaz sahibi taşınmazın zilyetliğini karşı tarafa devredebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.12.2001 tarihli kararı:

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin geçerli olması, bunların resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Tapulu taşınmazın satışını amaçlayan sözleşme haricen düzenlenmiş ise, bu satış sözleşmesi ancak o taşınmazın zilyetliğinin devrini sağlamaya yeterli olup, resmi şekil şartlarına uygun olmadığından mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Bu nedenle, 10 yıllık temlik yasağının dolduğundan bahisle harici satış sözleşmesinin hukuken geçerli hale geldiği ve tescile engel olmadığı yönündeki mahkeme gerekçesinde de isabet bulunmamaktadır.(5)

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 24.01.2002 tarihli kararı:

Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. (6)

Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen-resmi şekilde yapılmayan-satışı geçersizdir. Bu tür taşınmazlar üzerinde sürdürülen zilyetlik de hukuken bir değer taşımadığından, haricen satın ve devralan kişiye tapu kaydının iptali ve adına tescili yönünde bir hak bahşetmez. Bu bakımdan, kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetlikle edinilmeleri de mümkün değildir. Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25.06.2002 tarihli kararı:

Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin 7. maddesinde bir kısım işlerin bedeli karşılığında davacıya 5 adet iki katlı villanın verileceği ve arsa tapularının da davacıya geçirileceği kabul edilmiştir. Borçlar yasası, Medeni yasa ve Noter yasası ilgili maddeleri uyarınca tapuda pay devrini içeren sözleşmelerin resmi biçimde ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılmaları gereklidir. Bu şekil, akdin sıhhati için zaruri olup, yanlar arasındaki sözleşme adi şekilde yapıldığından geçersizdir. Geçersiz bir akde dayanılarak feshe bağlı zararların talep edilmesi ise mümkün değildir. Bu durumda mahkemece sabit olmayan davanın reddi yerine, akdin geçerli olduğundan bahisle kabulü yoluna gidilmesi doğru olmamıştır. (7)

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 15.05.2002 tarihli kararı:

Taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin harici satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Taraflar geçersiz satışa dayanarak birbirlerinden aldıklarını, sebepsiz iktisap hükümlerine göre iade ile yükümlüdürler. Alıcı, satıcıdan geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeli için faiz, satıcı da taşınmazın kullanılmasından dolayı alıcıdan ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. (8)

Kadastro çalışmaları sırasında tapuda kayıtlı taşınmazda kayıt sahibi veya mirasçılarından başkasının zilyet bulunması halinde zilyedin taşınmazı tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini kanıtlaması durumunda taşınmaz zilyet adına tespit edilir. Tapulu taşınmazların kadastro tespitinden sonraki harici satışı, Medeni yasa, Borçlar yasası ve Tapu yasasının ilgili maddelerinde öngörülen şekil koşullarını taşımıyorsa geçerli sayılmaz ve geçersiz sözleşme karşısında tapuda kayıtlı malikin mülkiyet hakkına üstünlük tanınır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 14.05.2007 tarihli kararı:

Tapulu bir taşınmazın haricen satışı ancak kanunun düzenlediği hallerde mümkündür. Harici satış kadastro tespitinin yapıldığı tarihten geriye doğru 10 yıldan daha önce yapıldığı ve tespit tarihine kadar da satışın bozulmadığı değerlendirildiğine göre, davacıların tapu iptali ve tescil isteme hakları doğmuştur. Ancak, taraf teşkili için kayıt malikleri bulunamamış ise, varsa mirasçıları araştırılmalı sonucuna göre karar verilmelidir. (9)

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 29.11.2011 tarihli kararı:

Dava, satın alma yoluyla zilyetlikten kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen satışı istisnai haller haricinde satıcı ve alıcı açısından hukuki sonuç doğurmaz. Kadastro tespitinin yapıldığı tarihten geriye doğru en az on yıl önce davaya konu tapulu taşınmazın haricen satın alınmış bulunması ve harici satışın yapıldığı tarihle tespitin yapıldığı tarih arasında geçmesi gereken on yıllık süre içinde harici satışın da bozulmamış olması halinde ise haricen satış hüküm ifade edebilecektir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın bu çerçevede çözülebilir olup olmadığının araştırılmaması hatalıdır. Kabule göre de; kazanma koşulları oluştuğu takdirde iptal ve tescile karar verilebilmesi için davaya konu taşınmaz bölümünün ana parselden ayrılmasının mümkün olması gerekir. Davaya konu taşınmaz bölümlerinin ifrazının mümkün olup olmadığı köylerde İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünden, belediye sınırları içerisinde ise ilgili Belediye Başkanlığından sorularak belirlenmesi, ifrazının mümkün olup olmadığının sorulması ondan sonra elde edilecek sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir. (10)

Kadastro yasasında kadastro çalışmaları sırasında tapuda kayıtlı taşınmazda kayıt sahibi veya mirasçılarından başkasının zilyet bulunması halinde zilyedin taşınmazı tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini kanıtlanması durumunda taşınmazın zilyet adına tespit edileceği düzenlenmiştir. Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde taşınmaz zilyet adına tespit olunur. (Kadastro Yasası Md.13)

4-Tarafların borçları:

Yukarıda açıkladığımız üzere satış vadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir. Tarafların karşılıklı iradeleri ile kurulan ön sözleşmede satmayı vadeden, vade günü geldiğinde satmayı vaat ettiği taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa devretmek zorundadır. Yani satış vadinde bulunanın borcu mülkiyeti devir borcudur. Taşınmazı satın almayı vaat edenin borcu ise karşı edimini yerine getirmek, satış bedelini ödemektir. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 16.01.2012 tarihli kararı:

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni yasa uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

Öte yandan feshi veya iptali dava edilmediği sürece davada dayanılan sözleşme geçerlidir. Biçimine uygun sözleşmede kararlaştırılan bedel borcunun dava açılmadan önce tamamen veya kısmen yerine getirmeyen vaat alacaklısının da açtığı davanın dinleneceği bu gibi durumlarda mahkemenin birlikte ifa kurallarını gözeterek bir hüküm kurulması gerektiği kabul edilmektedir. Mahkemece yapılması gereken iş; davacıya kalan borcunu davalıya ödenmek üzere depo etmesi için uygun bir süre vermek, verilecek bu süre içersinde kalan borç depo edilirse davayı hüküm altına almak, aksi durumda istemi reddetmek olmalıdır.(11)

Taraflar arasında resmi şekilde yapılan satış vadi sözleşmesine rağmen satmayı vadeden taşınmazı dışı üçüncü kişilere sattığı takdirde, satış resmi şekilde yapılmış geçerli bir satışsa ifanın imkânsız hale geldiği kabul edilerek satışa konu taşınmazın gerçek değerini vaat alacaklısına ödemesi gerekir. Aksi halde vaat alacaklısının taşınmazın gerçek değerinin kendisine ödenmesini isteyebilme hakkı vardır.

5- Sözleşmenin geçersizliği:

Satış vadi sözleşmesinin yasanın aradığı resmi şartlara uygun olarak yapılması geçerlilik şartıdır. Hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralına uygun olarak çözümlenmektedir. Satın almayı vadeden tarafın yaptığı ödemenin iade edilmesine karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne denkleştirilmesi ve bu şekilde iade edilmesi uygundur. Aksi takdirde kısmi iade durumu söz konusu olur ve iade edilmeyen kısım iade borçlusunda kalacağı için bu miktar haksız zenginleşme olarak kabul edilir.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı takdirde hukuken geçersiz olacağını yukarda zikretmiştik. Hukuken geçersiz sözleşmeler, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi tarafların lehine hak ve borç doğurmazlar. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına geçen değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanmaktadır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 24.01.29012 tarihli kararı:

Taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalılara belli bir bedel ödendiğini, ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalete göre dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücü karşılığının tahsiline karar verildiğine göre, davacının zilyetliğinde bulunan taşınmazın da davalılara iadesine, hükmedilen alacağa taşınmazın iadesi tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi gerekir. Bu husus göz ardı edilerek, taşınmazın iadesine karar verilmediği gibi, hükmedilen alacağa da dava tarihinden itibaren faiz yürütülmüş olması usul ve yasaya aykırıdır. (12)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.03.2012 tarihli kararı:

Davacı, davalıdan harici sözleşme ile satın aldığı daire için satış bedelinin bir kısmını ödediğini ileri sürerek, yapılan masraflar ve ödenen paraların toplamının davalılardan tahsili ile senedin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davacı ile davalı arasında yapılan tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşmede herkes verdiğini geri alır ve geçersiz sözleşme nedeniyle uğranılan zararın tazmini istenemez. Senedin iptali ile ödenen kadar paranın tahsiline karar verilmesi gerekir.(13)

Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

6-İştirak halinde mülkiyette satış vadi:

İmar Kanunu gereğince, müşterek mülkiyete tabi taşınmazlarda, müşterek paydan bir miktarının satışını amaçlayan satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapıldığı takdirde hukuken geçerlidir. Ancak imar uygulaması yapılmadığı sürece ifa olanağı olamaz. İmar Yasası Md. 18 /son hükmüne göre: imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayırarak özel parselasyon planları yapılması ve bu parsellerin satış vaadi sözleşmeleri ile satışı yapılamaz. İmar Yasası Md. 18 /son uyarınca imar uygulaması yapılmadığı sürece satış vadi alacaklısı satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazın devir ve tescilini isteyemez.

İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazda elbirliği-iştirak halinde- ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa edilmesine olanak yoktur. Fakat elbirliği ortaklığına dâhil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesine olanak vardır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 15.10.2007 tarihli kararı:

Taşınmaz elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olduğundan ve elbirliği mülkiyet hükümleri uyarınca paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış sözleşmesinin ifası yani kabul beyanlarının hukuki sonuç doğurması ve yerine getirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Ancak elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi durumunda sözleşmenin ifası, somut olayda kabul beyanlarının yerine getirilmesi mümkün olabilmektedir. Bu bakımdan davayı kabul eden davalılar açısından parsel elbirliği mülkiyetinden çıkartılıp paylı mülkiyete dönüştürüldüğü sırada kabuller gözetilmek üzere adı geçenlere karşı açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.(14)

7-Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi:

Tapuda pay devri taahhüdü içerdiği için arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Şekle uyulmadan yapılan arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Aynı şekilde bedel olarak taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören eser sözleşmeleri, mülkiyetinin nakli borcunu içerdikleri için resmi biçimde yapılmış olmadıkça geçerlilik kazanmazlar. Bu konu eser sözleşmelerine girdiğinden bu kadar açıklama ile yetinelim.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 13.10.2014 tarihli kararı:

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde rayiç bedel istemine ilişkindir. Somut olayda taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydına göre davacının paylı hissesi yanında diğer bir kişinin de hisseli paydaş bulunduğu ve adı geçen paydaş ile sözleşme yapılmadığı gibi davacı ile davalı arasında imzalanan sözleşmeye diğer paydaşın muvafakatinin olduğu da ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Bu durumda; tüm paydaşlarının iştirak etmediği ya da muvafakat etmediği sözleşmenin geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak, herhangi bir tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir. (15)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapıldığında, kural olarak yüklenici inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmiş olduğundan kişisel hak kazanır.

İnşaat sözleşmesinde kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin naklini, arsa sahibinden isteyebilir. Yüklenici bu kişisel hakkın Borçlar yasası uyarınca ve yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temlik alan üçüncü kişi de hem yükleniciden, hem de arsa sahibini dava etmek suretiyle tescil isteyebilir. Ancak bunun için halefi bulunduğu yüklenicinin eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması şarttır. Şayet yüklenici, eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı işler önemsiz bir boyutta ise bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibinin katlanabileceği oranda ise noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle de tescil istenebilir.

8-Devir ve temlik:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Ancak satış vadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması şarttır. Aksi halde resmi şekilde yapılmayan satış vadi sözleşmesi geçersiz olacağından devri de geçersiz olacaktır. Bu durumda, alacağı temlik yolu ile elde eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir ve satışı vaat edilen taşınmazın tapuda devrini isteyebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 16.03.2015 tarihli kararı:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı davalı ile borçlusu arasındaki taşınmazın devrine ilişkin sözleşme adi yazılı şekilde yapılmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden sözleşmenin alacaklısı davalı ile borçlusu arasındaki sözleşme şekli şarta uygun olmadığından geçerli değildir. Geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alan davacı bu sözleşmeye dayanarak davalıyı cebri tescile zorlayamaz. Bu nedenle mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının ikinci kademedeki satış bedelinin tahsili istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. (16)

Tapu Yasası Md. 26/5 gereğince, tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ise şerh, tapu sicil müdürlüğü tarafından resen terkin edilir. Şerh, süresi dolduktan sonra terkin edilmez ise, şahsi hakkın bu şerh ile etkisi kuvvetlendirdiğinden üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir iken artık bundan sonra satış vaadi alacaklısına sadece kişisel hak sağlayabilir.

9-İfanın imkânsızlığı:

Satış vadi sözleşmesi ifanın imkânsız hale geldiği durumlarda tapu devri ve tescil işlemi yapılamaz. Eğer kendi edimini yerine getiren satış vadi alacaklısı karşı tarafın edimin yerine getirmediğinden bahisle tapu iptali ve tescil işlemi talebiyle dava açarsa davası reddedilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.03.2018 tarihli kararı:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.

Dava konusu parsel imar uygulamasına tabi tutularak kapatılmıştır. Dava konusu satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz tapuya kayıtlı değildir. Satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekir. (17)

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin18.01,2018 tarihli kararı:

Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davaların kayıt malikine yöneltilmesi ve davanın sübutu halinde hükmün, kayıt maliki bakımından kurulması asıldır. Hal böyle olunca, son kayıt maliki davalı yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerekirken ara malik yönünden yazılı şekilde kararı verilmesi doğru değildir.(18)

10-Zamanaşımı:

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Yasası Md. 146 hükmü gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması M.K. Md.2 de yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmadığı için dinlenmez.

11-Sonuç:

Satış vadi sözleşmesi Borçlar yasasında ön sözleşme olarak düzenlenmiştir. Ancak satış vadi sözleşmesi ileride kurulacak asıl sözleşme yani taşınmaz devir sözleşmesi resmi memur huzurunda ve tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle düzenleneceği için, ön sözleşmenin de resmi memur huzurunda ve resmi şekilde düzenlenmesini şart koşmuştur. Borçlar yasası, Medeni yasa ve Noter yasasında düzenlenen hükümler çok açık ve nettir. Satış vadi sözleşmesinin mutlaka resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu şart sözleşmenin geçerlilik şartıdır.

Satış vadi sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Taraflardan biri edimini yerine getirmeden diğer taraftan edimin yerine getirmesini isteyemez. Satış vadi sözleşmesinin geçersiz kılındığı hallerde taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanarak talep edebilirler. Vaat alacaklısı edimini yerine getirdiği halde karşı taraf edimini yerine getirmekten kaçınırsa yetkili asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açarak sözleşme konusu taşınmazın devrini talep edebilir. İfanın imkânsız olduğu durumlarda davası reddedilir. Ancak karşı tarafa yaptığı ödemelerin, ödeme gününde taşınmazın gerçek değeri üzerinden kendisine ödenmesini talep etme hakkı vardır.

LEBİB YALKIN DERGİSİ KASIM 2020

Kaynakça:

(1)Yargıtay 14.H.D. 2012-12488 E. 2012-13873 K.

(2)Yargıtay 14.H.D. 2015-10774 E. 2015-10298 K.

(3)Yargıtay 14.H.D. 2017-5812 E. 2018-1889 K.

(4)Yargıtay 14.H.D. 2017-5680 E. 2018-2102 K.

(5)Yargıtay 14.H.D. 2001-7976 E. 2001-8494 K.

(6)Yargıtay 13. H.D. 2001-10656 E. 2002-612 K.

(7)Yargıtay 15. H.D. 2002-1882 E. 2002-3433 K.

(8)Yargıtay 13. H.D. 2002-2982 E. 2002-5634 K.

(9)Yargıtay 8.H.D. 2007-1975 E. 2007-2937 K.

(10)Yargıtay 8.H.D. 2011-6994 E. 2011-6396 K.

(11)Yargıtay 14.H.D. 2011-15524E. 2012-278 K.

(12)Yargıtay 13.H.D. 2011-16450 E. 2012-897 K.

(13) Y.H.G.K. 2011/13-744 E. 2012-195 K.

(14)Yargıtay 8.H.D. 2007-4823 E. 2007-5500K.

(15)Yargıtay 23.H.D. 2014-2573 E. 2014-6233 K.

(16)Yargıtay 14.H.D. 2015-1201 E. 2015-2856 K.

(17)Yargıtay 14.H.D. 2017-5812 E. 2018-1889 K.

(18)Yargıtay 1.H.D. 2018-19 E. 2018-400K.