ÖNALIMDA DAVA ŞARTLARI

Özet: Medeni yasamızda düzenlenmiş olan önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine bağımlı taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı satın alma önceliği tanıyan bir haktır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile yargı harç ve masrafları toplamından ibarettir. Makalemizin konusu, önalım hakkının doğumu, kullanılması ve açılacak önalım davalarıyla ilgilidir.

1-Önalım hakkı nedir?

Ortak mülkiyette, paydaşlardan birinin payını paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satması halinde, paydaşlara söz konusu payı satın alma hakkı tanıyan bir hak olarak tanımlanmaktadır. Paylı mülkiyette paydaşlardan herhangi biri tarafından üçüncü bir kişiye satış yapılmadıkça bu hak kullanılmaz.

2-Ön alım hakkı ne zaman kullanılır:

Önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın, payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir hak olarak tanımlandık. Önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılır. Önalım hakkı, eski Medeni yasamızda şufa hakkı olarak anılmaktaydı. Önalım hakkı, yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki türlüdür.

Önalım hakkı, paylı mülkiyette söz konusudur ve yasa koyucunun bu kuralı koymaktaki amacı öncelikle paylı mülkiyetin paydaşlar arasında kalmasını sağlamaktır. Bu yolla üçüncü kişilerin mevcut paylı mülkiyete satın alma yolu ile katılmalarını ve paylı taşınmazın paydaşlarının değişmesini engellemek, mevcut paydaşları korumak istemektedir. Önalım hakkı her türlü irade açıklaması ile kullanılabileceği gibi, dava açmak suretiyle de kullanılabilir.

3-Ön alım hakkı paylı mülkiyette kullanılabilir:

Ön alım hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmaz paydaşlar arasında taksim edilmişse, kat mülkiyetine çevrilmişse yani kat irtifakı kurulmuşsa bu durumda önalım hakkından bahsedilemez ve kullanılamaz. Önalım hakkını sadece paydaşlar kullanabilir.

Yasal önalım hakkı Medeni yasamızda “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenmiştir. Yasal olarak paylı taşınmaz mal satılacağı zaman satıcı durumu, önalım hakkı sahibine bildirmeye mecburdur. Yasal önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır.(1)

Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paylı mülkiyet üzerinde kişisel alacak sahibi olanlar ile taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar önalım hakkını kullanamaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 31.01.2012 tarihinde:

Önalım davasından kısa bir süre sonra ve üstelik açılan dava tapuya şerh edilmiş iken dahili davalının açılan davadan haberdar olduğunu beyan ederek ve tüm hukuki vecibelerini üstlenerek payı yüksek bedelle satın almasında iyi niyetli olduğundan söz edilemez. İkinci satışta dahili davalının önalım davası sonucu elinden çıkacak bir payı bile bile satın alması hayatın olağan akışına uygun değildir. Payın ikinci kez kötü niyetle el değiştirmesi karşısında mahkemece davacıya ilk satışta tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelini depo etmesi için uygun süre ve olanak tanınarak oluşan duruma göre bir karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir. ( 2)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 28.03.2017 tarihinde:

Önalım hakkı paylı mülkiyet hakkından doğan ve mülkiyet hakkı ile iç içe bulunan bir haktır. Paydaşın önalım davası açmadan önce herhangi bir sebeple mülkiyet hakkını yitirmesi ya da taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumunun sona ermesi halinde önalım hakkı da sona erer. Davacıya ait pay dava tarihinden önce davalı tarafından satın alınmıştır. Paydaş olmayan davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı için davanın reddine karar verilmesi gerekir şeklinde karar vermiştir. (3)

4-Taksim edilmiş taşınmazlarda ön alım hakkı kullanılamaz:

Müşterek mülkiyette veya iştirak halinde mülkiyette taşınmaz malikleri taşınmazı kendi aralarında taksim etmişlerse bu durumda artık hangi malikin taşınmazın hangi parçasına sahip olduğu fiilen belli olduğu için paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkından bahsedilemez. Yukarıda da andığımız üzere ön alım hakkı ancak taksim edilmemiş paylı taşınmazlarda kullanılabilir. Yasal önalım hakkının kullanılmasında medeni yasanın 2.ci maddesinde düzenlenmiş olan iyi niyet kuralı mutlak surette aranmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 20.03.2017 tarihinde:

Önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilmiştir. Her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanmasını dürüst davranma kuralı ile bağdaşmadığına karar vermiştir.(4)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 09.03.2017 tarihinde:

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında yapılan devirin satış amaçlı değil, inşaat sözleşmesi gereğince yapılan bir devir olduğunu, bu sebeple dürüst davranma kuralına aykırılık bulunmadığını kabul ederek önalım hakkının kullanılamayacağına karar vermiştir.(5)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 09.11.2016 tarihinde:

Önalım hakkına konu olan payın bulunduğu taşınmazın paydaşlarca rıza en taksim edildiği ve paydaşların ayrı ayrı yerleri kullandıkları sabittir. Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda da davacının kullandığı yerler açıkça gösterilmiştir. Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağına karar vermiştir. (6)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.01.2016 tarihinde:

Önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilmiş, her paydaş belirli bir kısmı kullanmaktadır. Bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen paydaşın tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığına karar vermiştir.(7)

5-Ön alım hakkı kime karşı kullanılır:

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını satın alan üçüncü şahsa karşı kullanılır.

Önalım davasında paylı mülkiyeti satın alan üçüncü şahıs önalım davasının davalısıdır. Ön alım davası paylı mülkiyette payını satan paydaşa karşı açılamaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 04.05.2016 tarihinde:

Önalım hakkı müşterek mülkiyette pay satın alana karşı kullanılır ve dava onun aleyhine açılır. Satış tapuya tescil ile vaki olacağından tapu ile payı kim iktisap etmiş ise ona karşı önalım hakkı kullanılacaktır. Davadan önce birçok satış olmuşsa önalım davası en son satın alana karşı açılması zorunludur. (8)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 04.04.2016 tarihinde:

Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğuna ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasının şart olmadığına karar vermiştir. (9)

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 13.11.2015 tarihinde:

Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemeyeceğine karar vermiştir. (10)

6-Alıcı üçüncü şahıs paydaşlara durumu bildirmek zorundadır:

Medeni yasaya göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirme görevini yerine getirmeyen alıcı diğer paydaşların açacağı önalım davasının davalısı olacaktır. Bildirimin mutlaka noter vasıtasıyla yapılması şarttır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 24.09.2014 tarihinde:

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup bundan sonra önalım hakkı kullanılamaz şeklinde karar vermiştir. (11)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 13.11.2015 tarihinde:

Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir şeklinde karar vermiştir(12)

7-Paydaşlar arasında yapılan satışta önalım hakkı kullanılamaz:

Paylı taşınmaz satışı paydaşlar arasında yapılmışsa, diğer paydaşlar satın alan paydaşa karşı önalım davası açamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.05.2006 tarihinde:

Önalım davasına konu payın bulunduğu ta­şınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilmiştir. Her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlar­dan birinin kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahsa satmasını, zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiy­le önalım hakkını kullanmasını Medeni yasanın dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığına karar vermiştir. Kötü niyet iddiası, davanın her aşamasında ileri sürülebilir.(13-14)

8-Önalım hakkından feragat mümkündür:

Önalım hakkından feragat etmek mümkündür ancak feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

9-Önalım hakkı nasıl kullanılır:

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, yargıç tarafından belirlenen süre içinde ve yargıç tarafından belirlenen yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım bedeli Medeni yasa hükmü uyarınca taşınmazın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibarettir. Satış sözleşmesinin tarafı olan davalının satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu savunması ise dinlenmez.

10-Sözleşmeden doğan önalım hakkı:

Taraflar arasında bir satış vaadi sözleşmesi yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne işlenmişse sözleşmeden doğan önalım hakkının varlığı kabul edilir. Satış vadi temliki bir tasarruf değildir, sözleşmeden doğan şahsi bir borçtur. Bu nedenle borç doğuran sözleşme geçerlidir kuralı uygulanır ve satışı vaat olunan payın ferağının devredilmesi sağlanır. Tapu kütüğünde belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre önalım hakkı her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.02.2014 tarihinde:

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davada, davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında miras taksim sözleşmesi düzenlenmiş olabilir. Mirasçılar arasına yapılan sözleşmede, "işbu miras taksim sözleşmesi ile mirasçılar kendi paylarına düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür" ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu'nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış olan bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar. Bu hak, tapunun beyanlar hanesinde kaydedildiği için, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmadığına karar vermiştir. (15)

11-Akrabalar arasında yapılan satışlar:

Yakın akrabalar arasında yapılan paylı malın satışında önalım davası açılamaz. Müşterek mülkün paydaşı, payını karı ve kocaya evlada veyahut akrabalardan birine temlik edilmesi halinde, taraflar arasında yapılmış şekle uygunbir satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna benzer maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hâkim olduğu durumda medeni kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği önalım hakkı kullanılamaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 17.02.2014 tarihinde:

Paylı mülkiyet halindeki taşınmazın paydaşı, payını karı-kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Pay devralan davalı ile pay devreden dava dışı kişinin karı koca olduğu anlaşılmıştır. Ancak davalıyla satıcının karı koca olması tek başına 1957 tarih ve 12/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için yeterli olmayıp, diğer delillerle de desteklenmesi gerekir. Mahkemece belirlenen ilkeler doğrultusunda delillerin toplanması, öncelikle yapılan temlikin satış mı, bağış mı olduğunun belirlenmesi, bağış olmadığı sonucuna varılması halinde ise fiili taksim olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durulması gerekir. Bilirkişi marifetiyle mahallinde keşif yapılması, tarafların gösterdikleri tanıkların keşif yerinde dinlenmesi, taşınmazın fiilen taksim edilip edilmediğinin belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir.(16)

12-Önalım hakkında zamanaşımı:

Önalım hakkı, alıcı tarafından noter vasıtasıyla paydaşlara bildirilmişse ön alım hakkını kullanmak isteyen pay sahibi üç ay içinde önalım davası açmak zorundadır. Satış alıcı veya satıcı paydaş tarafından noter vasıtasıyla paydaşlara bildirilmemişse önalım davası açmak isteyen paydaş satışı öğrendiği tarihten itibaren iki yıl içinde önalım davası açmak zorundadır. Bu süreler hak düşürücü süreler olup bu sürelerin aşımından sonra önalım davası açılamaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 05.04.2016 tarihinde:

Önalım davasının iki yıllık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir. Bu durumda davalı taşınmazda üçüncü kişi değil, taşınmazın paydaşıdır. Davalı, üçüncü kişi olmadığından önalım davası açılamaz şeklinde karar vermiştir.(17)

Paylı taşınmazın mülkiyeti, önalım hakkının tek taraflı irade beyanı şeklinde kullanılmasıyla değil, taşınmazı alanın razı olup tapuda düzenlenecek resmi senedi imzalaması ve tescil ile veya bunu yapmaktan kaçındığı takdirde tescil davası açılarak lehte karar alınması ve bu kararın kesinleşmesi ile geçer.

Önalım hakkı sahibi, satışı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde alıcıya başvurarak taşınmazın kendisine satışını istemelidir. Talebi reddedildiği takdirde bu bir aylık süre içinde ilgili taşınmaz malın kendi adına tescili için dava açmalıdır. Önalım hakkı sahibi, satış bedeli ile alıcıya ait olan satış masraflarından sorumlu olur. Müşterek mülkiyette paydaşlar arasında pay satışı yapılmışsa; önalım hakkından feragat edildiği tapuya şerh edilmelidir. Aksi kararlaştırılmadıkça bağış ve trampa sözleşmelerinde; İcra ve İflas Kanunu uyarınca yapılan cebri satışlarda taşınmazın, şirket sermayesi olarak devredildiği hallerde ve kat mülkiyetine geçilmiş veya paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlar için önalım hakkı kullanılmaz.

13-Alım ve geri alım hakkı:

Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07.12.2016 tarihinde:

Vefa sözleşmesinde süre belirtilmemiş ancak akit tablosunda üç yıl müddetle vefa hakkı tanınmıştır. Sözleşmede süre belirtilmemişse vefa hakkı süresiz kabul edilmiş sayılır. Yasa koyucu öncelikle vefa akdinin geçerliliği için resen düzenlenmesini öngörmüştür. Yapılan sözleşme biçimine uygun düzenlenmiş olup geçerlidir. Akit tablosunda sözleşmeye atıf yapılmıştır. Bu nedenle vefa hakkını süresiz kabul etmek gerekir.

Akit tablosunda öngörülen üç yıllık süre inşaatın bitimi ve tesisin işletmeye açılışı için öngörülen bir süredir. Tarafların gerçek iradesi bu şekildedir. Açıkça sözleşme tarihinden itibaren üç yıllık bir süre şartı konulmamıştır. Davacı sözleşme içeriğine göre, davalı şirkete inşaatı tamamlaması ve tesisi işletmeye açması için üç yıllık süre vermekle bu süre zarfında vefa hakkını kullanmayacağını kabul etmiştir. Açıklanan yasal düzenlemeler ve taraflar arasında imzalanan sözleşme, akit tablosuna göre vefa hakkının süresiz olduğu, üç yıllık sürenin yapılacak tesisin işletmeye açılması için öngörüldüğü ve davanın zamanaşımına uğramadığı sonucuna varılmıştır şeklinde karar vermiştir. (18)

14- Yetkili mahkeme:

Önalım davasında yetkili mahkeme paylı taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Önalım davasının davalısı müşterek payı satın alan üçüncü şahıstır. Önalım davası payını satan paydaş aleyhine açılmaz.

15-Sonuç:

Bu makalemizde önalım hakkının-şufa hakkının- doğması, kullanılması ve bu hakla ilgili Yargıtay kararlarından muhtelif örnekler vermek suretiyle inceledik. Önalım davası ile ilgili Yargıtay kararlarında da görüldüğü üzere Medeni yasanın ikinci maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına sıkça vurgu yapılmaktadır. Yasanın düzenlendiği şekliyle hukuk düzeni bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumaz.

LEBİB YALKIM MEVZUAT DERGİSİ 2018 MART SAYISINDA YAYINLANDI.
Kaynakça:

1-Medeni kanun

2-Yargıtay 6.H.D. 2011-13747 E. 2012-1071 K.

3- Yargıtay 14.H.D. 2016-17495 E. 2017-2469 K

4-Yargıtay 14.H.D. 2015-17174 E. 2017-2116 K.

5-Yargıtay 14. H.D. 2016-18975 E. 2017-1792 K.

6-Y.H.G.K. 2014-14-1343 E. 2016-1036 K.

7-Yargıtay H.G.K.K.. 2014/14-1306 E. 2016-108 K.

8-Yargıtay 14.H.D. 2015-3167 E. 2016-5473 K.

9-Yargıtay 14. H.D. 2015-12473 E. 2016-4024 K.

10-Yargıtay 14. H.D. 2015-10813 E. 2015-10310 K.

11-Yargıtay 14. H.D. 2014-6185 E. 2014-10334 K.

12-Yargıtay 14. H.D. 2014-14384 E. 2015-10290 K.

13-14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı

14-YHGK. 2006/6-288 E. 2006-304 K.

15-Y.H.G.K. K. 2013/6-494 E. 2014-153 K.

16-Yargıtay 14.H.D. 2013-16512 E. 2014-1976 K.

17-Yargıtay 14.H.D. 2015-17814 E. 2016-4084 K.

18-Yargıtay 14. H.D. 2015-15856 E. 2016-10198 K.

AVUKAT EROL TÜRK
[email protected]