KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Avukat Erol Türk

[email protected]

Özet: Temerrüt borcu ifada gecikmedir. Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

1-Yasal düzenleme:

Borçlar Yasasında açıkça düzenlenmemiş olsa da yüklenicinin borçlarından biri eseri meydana getirerek teslim etme borcudur. Yüklenici için eseri meydana getirmenin yanında eseri eksiksiz olarak teslim etme borcu da eser sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır Teslim borcunun zamanını taraflar sözleşmede serbestçe kararlaştırabilirler. Şayet aralarında kararlaştırmamışlarsa B.K. Md. 90 uygulanır. Söz konusu madde gereğince “İfa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borç, doğumu anında muaccel olur”. Ancak burada sözleşmenin kurulması ile birlikte yüklenicinin teslim borcunun muaccel hale gelmesi sözleşmenin niteliğine uygun düşmeyeceğinden yükleniciye eseri meydana getirmesi ve teslim etmesi için makul süre tanınmalıdır. Yüklenici eğer eseri teslim borcunu zamanında ifa etmezse belirli şartların gerçekleşmesi ile temerrüde düşer.

Bu durum yüklenicinin inşaatı tamamlamaması veya tamamlamış olmasına rağmen henüz ifa etmemiş olması hallerinde karşımıza çıkar. Borçlar Yasasında eser sözleşmesinin düzenlendiği bölümde temerrüde ilişkin koşullar özel olarak düzenlenmemiştir. Bu konuda Borçlar Yasası Md.117-125 arasında düzenlenmiş olan genel hükümler uygulama alanı bulur.(1)

2-Yüklenicinin borçları:

Yüklenici, yapılan sözleşme gereğince üstlendiği inşaatı arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

Yüklenici, üstlendiği inşaatı doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, inşaatın yapılıp bitirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, inşaat için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.01.2020 tarihli kararı:

1975 tarihli Deprem Yönetmeliği'nin yürürlükte olduğu sırada bu yönetmelik hükümleri çerçevesinde inşa edilen binada, yüklenicinin yapım ve teslimden sonra meydana gelen gelişmeleri bilmesi ve öngörmesi kendisinden beklenemeyeceğinden, sonradan yürürlüğe girip yüklenicinin sorumluluklarını arttıran aleyhe hükümlerin de yüklenicilere uygulanamayacağı açıktır. Bu nedenle yüklenicinin sorumluluğu ve özen borcu, binanın yapımı ve teslimi sırasında yürürlükte bulunan 1975 yılı Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre değerlendirilmedir. Ne var ki dosya kapsamında bu yönde bir değerlendirme yapılmamış, eksik araştırma ve inceleme ile oluşturulan bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuştur. Mahkemece yapılması gereken iş; bilirkişi ya da bilirkişiler kurulu aracılığıyla yerinde yeniden keşif yapılarak hüküm kurmaya ve denetime elverişli olacak şekilde rapor almaktır. Dava konusu, davalı yüklenici tarafından yapılan binada zararın bulunup bulunmadığı, zarar var ise; zararın kaynağı ve niteliği ile bu zarardan binanın yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre davalı yüklenicinin sorumlu olup olmadığı hususu tespit edilerek, ortaya çıkan sonuca göre karar vermekten ibarettir.(2)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 11.02.2019 tarihli kararı:

Yüklenici tacir olup, eser sözleşmesinde işin fen ve sanat kurallarına uygun yapılıp teslim edilmesinden sorumlu olduğu gibi, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranması gerekir. Yüklenici, eseri meydana getirirken iş sahibinin gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşıldığında, eserin gereği gibi veya süresinde yapılmasını tehlikeye düşüren durumu hemen iş sahibine bildirmelidir. Aksi halde bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olacaktır. Yüklenici basiretli bir tacir gibi davranmalı, imalât yapılacak yerin mülkiyeti konusunda gerekli araştırmayı yapıp imalâtı da buna uygun şekilde yapmalıdır. İşinin uzmanı sayılan yüklenicinin, uyarı ve özen borcu gereğince araştırma yapmadan, mera vasfı bulunan taşınmaz üzerinde, meraya tecavüz sonucunu doğuracak şekilde inşaat yapması hatalı olmuştur. (3)

3-Sözleşmede kullanılacak malzeme belirlenmişse:

Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı, satıcı gibi sorumludur. Malzeme iş sahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap ve artanı geri vermekle yükümlüdür. Eser meydana getirilirken, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.

Özen borcunun sonucu olarak malzemeyi yüklenici seçmişse yapılacak işe, beklenen amaca uygun olan malzemeyi seçip kullanmak zorundadır. Malzemeyi iş sahibi temin etmiş olsa dahi, işinin ehli olan ve basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek zorunda olan yüklenici, genel ihbar yükümlülüğü uyarınca temin edilen malzemeyle eserin sözleşme, şartname ve amacına uygun olarak yapılamayacağını iş sahibine bildirmek zorundadır. Aksi halde bundan doğan sonuçlardan yüklenici sorumlu olacaktır.(4)

4-. İşe başlama ve yürütme:

Yüklenici, sözleşme imzalandıktan ve yapı ruhsatı alındıktan sonra zaman geçirmeden sözleşme ve sözleşme eki teknik şartnameye göre inşaata başlamalıdır. Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim için belirlenen günü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İnşaat sırasında, binanın yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, arsa sahibi uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19.03.2019 tarihli kararı:

Yüklenicinin henüz yapı ruhsatı almadığı, inşaat faaliyetlerine başlamamak suretiyle sözleşmeyi ifadan kaçındığı, bu itibarla sözleşme edimlerini yerine getirmeyerek kusurlu davrandığı anlaşıldığından, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının olayda gerçekleştiği halde; mahkemece, karşı davada sözleşmenin feshi yerine iptaline karar verilmesi hatalıdır.(5)

5-Yüklenicinin borcu ne zaman muaccel olur:

Borçlar yasasına göre borçlunun temerrüdü, alacaklının ihtarı ile gerçekleşir. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle temerrüt gerçekleşir. Taraflar sözleşmede inşaatın bitirileceği ve teslimin gerçekleşeceği tarihi açıkça belirlemişlerse belirlenen günde inşaatın ayıpsız olarak teslimi gerekir. Aksi halde yüklenici yönünden temerrüt gerçekleşmiş olur. Temerrüde düşen yüklenici, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, inşaatın geç tesliminden dolayı arsa sahibinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Taraflar ayrıca cezai şartta kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda temerrüde düşen yüklenici cezai şartı ödemekle yükümlüdür.

Temerrüde düşen yüklenici, beklenmedik hallerden doğacak zarardan da sorumludur.

Yüklenici, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını veya teslimi zamanında ifa etmiş olsaydı bile beklenmedik hâlin ifa konusu şeye zarar vereceğini ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir.

Taraflar yaptıkları sözleşmede uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranını kararlaştırmışlarsa o faiz oranı uygulanır. Uygulanacak temerrüt faiz oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Gecikme tazminatı kural olarak, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye kiraya verdiği ya da sattığı tarihe kadar istenebilir.

Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırdıkları temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, yüklenici kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 16.03.2017 tarihli kararı:

İnşaatın geç teslimine ilişkin gecikme tazminatı istemli davada mahkemece, davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede iskân ruhsatını alarak davacıya ait daireleri teslim etmediği, bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiğinin ispat edilemediği, davacı tarafın gecikme tazminatı isteminin yasal koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü yönünde verilen kararı onamıştır. (6)

6-Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi:

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine ve teknik şartnameye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim için belirlenen günü beklemeden sözleşmeden dönebilir.

İnşaat sırasında, inşaatın yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, arsa sahibi yükleniciye verdireceği uygun bir süre içinde, ayıbın veya teknik şartnameye aykırılıkların giderilmesini ister. Aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, inşaatın tamamlanması, eksiklerin giderilmesi veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

7-Yüklenici ayıplardan sorumludur:

Arsa sahibi, inşaatın tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir. Açık ayıp, eserde dikkatli bir inceleme sonunda görülebilen ve anlaşılabilen bozuklukları, gizli ayıp ise dikkatli bir inceleme ile ortaya çıkmayan ve sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıpları ifade eder.

Arsa sahibinin seçimlik hakları da yasada düzenlenmiştir. Buna göre:

Teslim edilen inşaatta ki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde arsa sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

* Teslim edilen inşaat arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönebilir.

*Teslim edilen inşaatı bu haliyle kabul edip ayıp oranında bedelden indirim ister.

* Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, inşaata ki eksiklerin olarak sözleşme ve teknik şartnameye uygun hale getirilmesini isteyebilir.

Ayrıca genel kurallara göre tazminat isteme hakkı saklıdır. İnşaat arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa arsa sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

İnşaatın ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, arsa sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple arsa sahibine yüklenebilecek olursa arsa sahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.

İnşaatın açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. Arsa sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

İnşaatta ki ayıp sonradan ortaya çıkarsa arsa sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 05.02.2020 tarihli kararı:

Mahkemece ayıp iddiası ile ilgili olarak arsa sahibince ayrıca dava açılmadığı gerekçesi ile ayıp savunmasına itibar edilmemiş ise de, bu konuda ayrıca dava açılmasına gerek olmayıp ayıp iddiasının araştırılması gerekir. Ayıplı işlerin açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu, bu ayıbın eserin tümden reddini gerektirecek nitelikte olup olmadığı, bedelden tenzil ya da onarım suretiyle ayıbın giderilip giderilemeyeceği, bu mümkünse bedelden tenzili gereken miktar ve onarım masraflarının belirlenerek bu bedelin mahsubu ile davacı alacağının hesaplanması gerekir. (7)

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 05.07.2018 tarihli kararı:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, eksik ve ayıplı işler bedelinin, cezai şartın ve kira kaybının tahsili istemine ilişkin davada mahkemece alınan bilirkişi raporunda tespit edilen ayıplar açık ayıplardır. Bu ayıplar bakımından, makul sürede yapılacak muayene ile davalı yükleniciye ihbarda bulunması gerektiği, ancak teslimden sonra geçen uzun süreye rağmen davacı tarafından usulüne uygun bir ihbar yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, açık ayıp kalemleri yönünden yapılması gerekli ayıp ihbarının, yasada öngörülen sürede yapılmadığı gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.(8)

8-Eksik iş ayıplı iş ayrımı:

Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan işlerdir. Ayıplı iş ise sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan işlerdir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, inşaatın tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede, gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde arsa sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır.

9-Zamanaşımı:

Yüklenicinin temerrüdü, eksik ve ayıplı işlerinden, dolayı açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı inşaatı niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

10-Sonuç:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdünü ve eksik işler ile ayıplardan sorumluluğunu örnek Yargıtay kararları ile destekleyerek açıkladık. Yüklenicinin sorumluluğu sözleşme ve eki teknik şartnameye göre inşaatı süresinde tamamlamak ve arsa sahibine belirlenen sürede eksiksiz ve ayıpsız teslim etmektir. Teslimin sözleşmede belirlenen sürede gerçekleşmemesi halinde yüklenici, arsa sahibinin ihtarı ile temerrüde düşer. Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi sözleşmede belirlenen gecikme tazminatını, cezai şart kararlaştırılmışsa cezai şartı ve ayrıca arsa sahibinin munzam zararını da karşılamaya mecburdur. Sözleşmede gecikme faizi kararlaştırılmamışsa genel hükümlere göre sorumlu olacaktır.

YAKLAŞIM DERGİSİ NİSAN 2022

Kaynakça:

(1) Özer Selici Borçlar Hukuku Dersleri

(2) Y.H.G.K. 2017/15-254 E. 2020-6K.

(3) Y.15.H.D.2018-3703 E.2019-508K.

(4) Y.15.H.D. 2017-907 E. 2017-2889 K.

(5) Y.23.H.D.2016-3256 E.2019-1060 K

(6) Y.23.H.D.2016-5019 E.2017-851 K.

(7) Y.15.H.D. 2019-3258 E. 2020-294 K.

(8) 23.H.D. 2015-8370 E. 2018-4016 K.