İRTİFAK HAKKI NASIL KURULUR

Özet: Bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmaz lehine bir yükümlülük tesis edilebilir. İrtifak hakkının mutlak surette tapuya tescil edilmesi gerekir. Aksi takdirde taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik bu hakkı tanımaz.

TAŞINMAZ LEHİNE İRTİFAK HAKKI:

Medeni kanunda irtifak hakkı taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar şeklinde tanımlanmıştır. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.

İrtifak hakkı, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan bir ayni haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahip olmakla birlikte eşya üzerinde sınırlı bir hâkimiyet sağlar. İrtifakın içeriği yalnız eşyadan veya eşyanın özünden elde edilebilecek menfaatlerden yararlanma imkânından ibarettir.

Başkasının taşınmazından suyolu-ark-akak- geçirmek isteyen kişi, Medeni Kanun hükümlerine bu isteğini iki yoldan sağlama olanağına sahiptir. Birincisi, taşınmaz maliki ile anlaşarak rızaya dayalı suyolu-akak- irtifakı tesis edebilir. İkinci yolu ise, anlaşma olanağının sağlanamaması halinde, dava yoluna başvurmak suretiyle zorunlu suyolu-akak- irtifakı tesisi için yetkili mahkemeden karar alması halidir. Burada da görüldüğü gibi, bu tür irtifak hakkı anlaşma ile kurulabileceği gibi, mahkeme kararı ile de kurulabilmektedir.

İrtifak hakkının kurulması:

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil edilmesi şarttır. Suyolu-akak- irtifakının geçerli olarak doğabilmesi için suyolu-akak- irtifakı sözleşmesinin yasada öngörülen şekilde yazılı olarak yapılmış olması zorunludur. Suyolu-akak- irtifakı, tapu siciline kaydedilmedikçe sadece sözleşme yapılmış olması olgusu irtifakın hükümlerinin yerine getirilmesi için bir talep hakkı vermeyecektir.

İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.

Sözleşme:

İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. İrtifak haklarını yararlanma yetkisinin kapsamı açısından tam yararlanma, sınırlı yararlanma, yararlanma yetkisinin tarzı açısından ise olumlu irtifaklar - topraktan elde edilen bir ürünün alınması -, olumsuz irtifaklar- manzara kapatmama- ve son olarakta hak sahibinin tayini açısından da kişisel irtifak veya eşyaya bağlı irtifak olarak ayrımlara tabi tutulmaktadır. Taraflar resmi irtifak hakkı sözleşmesi düzenlerken irtifak hakkının kapsamını da açıkça belirlemeleri gerekir.

Kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı:

Bir arsa veya arazi sahibi, kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir.

Geçit hakkı tesis edilen yerin tel örgü ile veya benzeri şeylerle geçit hakkı tanınan bölümün ana mülkiyetten ayrıştırılması ve taşınmaz malikinin kullanımlarının engellenmesi mümkün değildir. (1)

İrtifak hakkının sona ermesi:

İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.

Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmaz için, yol ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan geçit hakkı, ihtiyacın sona ermesi ile birlikte sona erer. Yüküne oranla çok az yarar sağladığı kanıtlandığı takdirde hukuksal temelini de kaybedeceğinden, böyle bir durumda yükümlü taşınmazın maliki de bedel karşılığında taşınmazı üzerinde kurulan geçit hakkının kaldırılmasını dava yolu ile isteyebilir

Taşınmazın geçit ihtiyacının başka güzergâhtan karşılanması mümkün ise bu durumda geçit irtifakının bedeli mahkemece tespit ettirilerek, belirlenen bedelin, lehine geçit irtifakı tesis edilen taşınmazın son maliki adına ödendikten sonra kaldırılmasına karar verilmesi gerekir. (2)

Her iki taşınmaza aynı kimsenin malik olması:

Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, ayni hak olarak varlığını sürdürür. Paylı mülkiyette paydaşlar, kural olarak, intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemezler. Ancak fabrika, otel, fırın gibi hâsılat getiren ticari amaçlı ortak yerler için intifadan men koşulu aranmaz. (3)

Paylı mülkiyette bir pay üzerinde intifa hakkı kurulduğu hususu diğer paydaşlara bildirilmelidir. Taşınmazdaki pay üzerinde intifa hakkı kurulduğu tebliğ edilmediği takdirde satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine ilişkin olarak süresinde açılan davanın kabul edilmesi gerekir. Mahkemece pay üzerinde intifa hakkı bulunmaksızın satış yoluyla paydaşlığın giderilmesine, intifa hakkının söz konusu paya düşecek bedel üzerinden devam etmesine karar verilmesi gerekir. (4).

İrtifak hakkı sahibinin hakları:

İrtifak hakkı sahibi, irtifak hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz.

Sahibi olduğu taşınmaz üzerinde hükmen geçit hakkı tesis edilen kimse geçit hakkının terkini ve yeniden tesisi isteğinde bulunabilir. Geçit hakkı kurulduktan sonra, tarafların yararına olarak, irtifak yerinin değiştirilmesi mümkündür.(5)

İrtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur. Tescilden açıkça anlaşılmadığı hallerde kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyi niyetle kullanılış biçimine göre belirlenir.

İhtiyaçların değişmesi:

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz.

Özel kanun hükümleri ve yerel adetler:

Tarla yolu, yaya veya araba yolu gibi geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel adetler uygulanır.

Bakım giderleri:

İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir. Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır.

İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi:

İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir. İrtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü taşınmaz maliki bu yetkiyi kullanabilir. Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.

Yararlanan taşınmazın bölünmesi:

Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi halinde kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir. Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

Yüklü taşınmazın bölünmesi:

Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi halinde kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

Kaynakça:

(1)Y12.H.D. 2009-23569 E. 2010-5410 K.

(2)Y14.H.D. 2013-510 E. 2013-2014 K.

(3) Y.3.H.D. 2008-1871 E. 2008-3679 K.

(4) Y.6.H.D. 2009-5766 E. 2009-5413 K.

(5) Y.14.H.D. 2017-3067 E. 2017-6052 K.

AVUKAT EROL TÜRK
[email protected]