HUKUKİ MAKALELER
 Türkiye Barolar Birliği
 Yargıtay
 Danıştay
 Sayıştay
 İstanbul Barosu
 Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü

İFRAZ, PARSELASYON VE İMAR PLANLARI

İFRAZ NE DEMEKTİR?

 

Av. Erol Türk (eturk@3ehukuk.com)

Gündelik yaşamımızda çok sık duyduğumuz bu kelime neyi ifade etmektedir? Bu yazımızda ifrazın, parselin, parselasyonun, imar planının ne anlama ifade geldiğini açıklamaya çalışacağız.

 Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın imar planlarına uygun olarak düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edilmesi işlemine kısaca ifraz denir. Zaten ifrazın sözlük anlamı da ayırmak demektir.

 İmar kanununun 15. ve 16. maddeleri İfraz ve Tevhid ana başlığı altında düzenlenmiştir. İmar kanunun 15. maddesi “ İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.”

“İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.”

 Bu hükmün ışığında parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken ( parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol,okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır.

 İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.

 İfraz iki türlü yapılır:

a-Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri ki burada yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.

b-Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.

İFRAZ NEDEN YAPILIR?

 Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.

 İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.

 Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.

 Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.

İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

 İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

 Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

 Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.

TEVHİD NEDİR NASIL YAPILIR?

 Yukarıda ifrazı yani büyük bir taşınmazın nasıl parçalara ayrıldığını anlatmaya çalıştık. Tevhid ifrazın karşıtı olup birleştirmek demektir. Tevhid iki veya daha fazla parselin tek parselde birleştirilmesi demektir. Tevhid de yukarıda ifrazda anlattığımız usule uyularak tevhid işlemi gerçekleştirilir.

İMAR KANUNUN 18 MADDE UYGULAMASI NEDİR?

 İmar kanunu arazi ve arsa düzenlemesi ara başlığı altında madde 18 düzenlemiştir “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”

 

Bu madde ile idareye resen parselasyon yapmak yetkisi ayrıca tanınmıştır.

MÜCAVİR ALAN NE DEMEKTİR?

 Kısaca mücavir alan komşu alan demektir. Belediye olan yerlerde belediye sınırlarına bitişik alanlar, vilayet sınırlarına bitişik alanlar komşu alanıdır. Kentlerin ve belediyelerin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için gerekli görülen durumlarda belediye encümeni veya il idare kurulu bu alanların imar planlarını hazırlayarak bu alanları yerleşime açar. Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.

 Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya

veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.

İNŞAAT YAPMAK İÇİN NEREYE BAŞVURULUR?

 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planı hazırlanmış olan yerlerde inşaat yapmak isteyenler ilgili belediyeye, belediye sınırları içinde değilse ilgili valiliğin il imar müdürlüğüne başvuracaklardır.

İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.

T.A.K.S. VE K.A.K.S. NE DEMEKTİR?

 T.A.K.S. kısaca bir parsel üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı alanı ifade eder. Yani bina kaç metre karelik alana oturtulacaktır.

 K.A.K.S. ise o parsel üzeri yapılacak binanın kaç kat olacağını, yani toplam inşaat alanını ifade eder.

PARSEL NEDİR?

 Parsel, üzerinde imar mevzuatına uygun olarak yalnızca bir bina yapılabilecek olan arazi parçasıdır. Her parsel imar yasalarına uygun olarak ayrılıp sınırlanmış arazi parçasıdır. Sınırları haritalar ile belirlenmiş arazi parçaları kadastro haritalarında gösterilmiş ise kadastro parseli, imar haritalarında gösterilmiş ise imar parseli adı verilir.

NAZIM İMAR PLANI NEDİR?

 Nazım imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, gelecekte ki nüfus yoğunluklarını, yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 ve 1/5000 ölçekte düzenlenen, ayrıntılı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

 Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.

 İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.

 Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.

UYGULAMA İMAR PLANI NEDİR?

 Uygulama imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan, çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk derecelerini, düzenini, yollarını gösteren imar uygulama programlarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren 1/1000 ölçekte düzenlenen raporu ile bir bütün olan plandır.

ÇEVRE DÜZENİ PLANI NEDİR?

 Çevre düzeni planı, ülke ve varsa bölge planı kararlarına uygun olarak konut, sanayi, turizm, tarım, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen 1/25.000

1/ 50.000 , 1/ 100.000 ölçekte Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca imar kanununa uygun olarak hazırlattırılan ve onaylanan, raporuyla bir bütün olan plandır.

MEVZİ İMAR PLANI NEDİR?

 Mevzi imar planı,mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde bu yönetmeliğin, plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükte ki ve her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik alt yapı gereksinimlerini kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

 Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.

İMAR PLANLARI NASIL ONAYLANIR?

  İmar planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisi tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilir ve yürürlüğe girer. Belediye başkanı tarafından imzalanıp mühürlenir. Belediye başkanının imza ve mühürlemesi süresinde gecikme olursa plan aynen uygulanır.

 Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.

 Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.

 Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.

BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞININ YETKİLERİ NELERDİR?

             Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerini, genel hayatı etkileyen doğal afetler nedeniyle, toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planları ve plan değişikliklerini, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içinden veya civarından demiryolu veya kara yolu geçen, hava meydanı bulunan, hava meydanı ile deniz yolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının bir kısmını veya tamamını ilgili belediyelere veya diğer idarelere bilgi vererek ve işbirliğini sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve resen onaylamaya yetkilidir.

             Bazı kamu hizmetlerinin görülmesi amacı ile resmi bina ve tesisler için imar planında yer ayrılması ve bu amaçla imar planında değişiklik yapılması için Bakanlık valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebileceği gibi imar planında resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını resen yapar ve onaylar.

KENTSEL DÖNÜŞÜM YADA YENİLEME NE DEMEKTİR?

            Kentsel dönüşüm sözcüğünü de sıkça duymaktayız. Kentsel dönüşüm kentlerin yenilenmesi anlamını ifade etmektedir. Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve çarpık yapılaşmanın yarattığı sorunların çözümü amacıyla çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına göre yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projeleri gündeme getirilmiştir.

 Kentsel dönüşüm ( kentsel yenilenme) , kamu girişimi yardımıyla, yoksul mahallelerin yenilenmesi, mevcut yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma koşullarının sağlanması yeni kamu yapılarının kazandırılması amacıyla yerel plan ve programlar uyarınca kentlerin ve kent merkezlerinin tümünü yada bir bölümünü günümüzün değişen ve gelişen koşularına uygun olarak iyileştirmek, kötüleşmiş olan yoksul konutların yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir planlama düzeni içinde geliştirilmesi olarak tanımlanabilir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi “ Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa, restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” Hükmü yer almaktadır.

5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/e maddesiyle kentsel dönüşüm ve yenileme yetkisi Büyükşehir Belediyesine verilmiştir.

Nazım imar planları yapmak veya yaptırmak ve onaylamak yetkisi Büyükşehir belediye meclisinin görev alanına girdiği halde uygulamada, imar planları, Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planına uygun olarak ilçe belediye meclisince hazırlanıp karara bağlanmakta, büyük şehir belediye başkanının onayı ile kesinleşip yürürlüğe girmektedir.

FAY HATLARINI GÖSTEREN HARİTALAR:

1999 Gölcük depremine kadar kaya oluşumları ile fay hatlarını gösteren haritalara pek itibar edilmiyordu. Daha doğrusu fazlaca önemsenmiyordu. Ancak yaşanan büyük depremden sonra fay hatlarını gösteren Jeolojik haritalar hatırlanmaya ve imar planları bu haritalara göre yapılmaya başlanmıştır.

İmar planları hazırlanırken içme suyu ve kullanma suyunu sağlayan havzaların korunması için, mutlak korunma alanları, kısa mesafeli korunma alanları, orta mesafeli ve uzun mesafeli koruma alanları mutlaka belirlenmelidir. Çünkü su havzalarının yok edilmesi geri dönüşü olmayan felaketlerin davet edilmesi demektir. Bu konuda imar kanununda her hangi bir hüküm yoktur.

             

             Ancak, 2872 sayılı Çevre Kanununun AMAÇ başlıklı 1. maddesi.” Bu kanunun amacı bütün canlıların ortak varlığı olan çevrenin sürdürülebilir çevre ve sürdürülebilir kalkınma ilkeleri doğrultusunda korunmasını sağlamaktır.” Demek suretiyle kanunun amacını açıkça açıklamaktadır.

 Çevre Kanununun 9. maddesinin (e ) bendinde sulak alanların, ( f ) bendinde biyolojik çeşitliliğin sürdürülebilirliğinin sağlanması, ( g ) bendinde doğal kaynakların korunması, kirliliğinin ve tahribatının önlenmesine ait hükümler vazedilmiştir.

             Bu kurallara aykırı hareket edenlere verilecek idari cezalar kanunun 20. maddesinde, Adli nitelikte cezalar ise kanunun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Ne var ki uygulanan idari ve adli cezalar caydırıcılıktan uzaktır.

Av.Erol Türk.

* İşbu makale bütünü ile veya bölüm bölüm de olsa yazarından izin alınmadan kullanılamaz. Yayınlanamaz.