HUKUKİ MAKALELER
 Türkiye Barolar Birliği
 Yargıtay
 Danıştay
 Sayıştay
 İstanbul Barosu
 Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü

YENİ BORÇLAR KANUNU`NDA KİRA SÖZLEŞMELERİ VE SORUNLARIN ÇÖZÜMÜ 

              6098 sayılı yeni borçlar kanunu 11.01.2011 tarihinde kabul edilmiş ve 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. 6101 sayılı yeni borçlar kanununun yürürlüğü ve uygulama şekli hakkındaki kanunun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesinden sonra 6570 sayılı eski gayrimenkul kiraları hakkındaki kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

 

                Bu yazımızda yeni borçlar kanunu kira sözleşmeleri ve kira uyuşmazlıkları hakkında getirdiği yenilikleri inceleyeceğiz. Şahısların şahıslarla, şahısların şirketlerle ve şirketlerin şirketlerle yaptığı kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları yeni düzenlemelere göre açıklamaya çalışacağız. Bu yazımızın konusu kira sözleşmesinin tanımı, kiranın başlangıcı ve sona ermesi ile kira tespit davası açılmasıdır.

 

Borçlar kanununda kira sözleşmesi şu şeklide tanımlanmıştır: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu tanım doktrine uygundur.

 

                Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

 

Yeni borçlar kanununun da konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu (depozito ) üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence olarak tarafların anlaşmasına göre para veya kıymetli evrak verilebilir. Karalayan, parayı vadeli bir hesaba yatırır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla geri verebilir.

 

Yasa koyucu bu madde ile depozito adı altında yüksek miktarlarda alınan hava parasını önlemeyi amaçlamaktadır. Bu nedenle depozito üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Depozitonun geri verilmesi, tarafların karşılıklı rızası, depozitonun geri verilmesine ilişkin mahkeme kararı veya kesinleşmiş bir icra takibi ile mümkün olacaktır.

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracının yararına olmayan ve kiralanan mecurun kullanımı ile doğrudan ilişkisi bulunmayan bir konuda kiracıyı borç altına sokan bağlantılı sözleşmeler geçersizdir. Kiraya veren kira sözleşmesine kiralanan yerin sigorta ettirilmesine ilişkin bir şart koyamaz.

 

Kira artış oranında da yasal bir üst sınır getirilmiştir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu kuralın uygulaması iş yerleri için 01 Temmuz 2020 tarihine ertelenmiştir.

 

Kira bedelinin yargıç tarafından belirlenmesi:

 

                Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bu durumda yargıç, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre kira artış oranını belirleyecektir.

 

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli yine yargıç tarafından tespit edilecektir. Burada taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığı önemli değildir. Taraflar arasında kira artışını düzenleyen bir anlaşma yapsalar dahi kiraya veren açacağı kira tespit davası ile mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme bu durumda üretici fiyat endeksi üst sınırı ile bağlı değildir. Mahkeme, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde karar verecektir.

 

Yabancı para birimine göre belirlenen kira artışı:

 

                Sözleşmede kira bedeli yabancı para birimi olarak ödeniyorsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Yabancı para kurunun aşırı yükselmesi halinde kiracı, kanunun “Aşırı ifa güçlüğü” başlığını taşıyan 138 inci maddesi hükmüne dayanarak kira bedelinin uyarlanması için dava açma hakkına sahiptir.

 

Kiracı beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak kira bedelinin tespiti için tespit davası açabilecektir. Bu durumda mahkeme kiralananın durumu, yabancı para değerindeki artışlar ve ÜFE oranı ile birlikte emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedelini belirleyecektir.

 

                Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 

                Yeni borçlar kanunu ile kiracının kira borcu ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü yoktur. Yan giderler ve kira borcunun zamanında ödenmemesi halinde cezai şart uygulanacağına dair hükümler geçersizdir. Bir aylık veya iki aylık kira borcunun zamanında ödenmemesi halinde diğer kira borçlarının muaccel olacağına dair hükümler geçersizdir. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

 

                Bu hakkın kiracı tarafından kullanılması halinde kiracının kiralananın benzer koşullar ile kiraya verilebileceği makul süre kadar kira sözleşmesinden doğan borçları devam edecektir. Kiracı bu süre içinde, benzer koşullar ile yeni bir kiracı adayı bulursa kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri sona erecektir.

                Bu yasaklar işyerleri için 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır.

 

AVUKAT EROL TÜRK
eturk@3ehukuk.com