HUKUKİ MAKALELER
 Türkiye Barolar Birliği
 Yargıtay
 Danıştay
 Sayıştay
 İstanbul Barosu
 Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü

İPOTEK NEDİR?  İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ

 

           Özet:

Alacağa teminat teşkil etmek üzere bir şeyin borçlu tarafından alacaklıya teminat olarak verilmesi çok eski devirlerden beri rastlanan bir hukuki işlem olarak karşımıza çıkar. Rehin hakkı, ona sahip olan kimseye-yani alacaklıya-rehin edilen malı satarak paraya çevirmek ve bu suretle alacağını tahsil etmek olanağını verir. Bu bakımdan taşınmaz rehni, alacaklı için bir garanti, bir teminat teşkil eder.

 

1-DOKTRİNDE REHİN:

Rehin hakkı sahibi bu hakkını, rehin olunan şeyin sahibi başta olmak üzere herkese karşı kullanabildiği için “mutlak hak”lardandır. Rehin hakkı tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulmuşsa buna taşınmaz rehini-ipotek- denir. (1)

Eşya hukukunda rehin, bir borcun öngörülen şartlara uygun olarak ödenmemesi veya alacağın tehlikeye girmesi halinde, bu alacağın tahsilini sağlamak amacıyla alacaklıya taşınır bir malın veya tapuda kayıtlı bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesidir şeklinde tanımlanmaktadır. (2)

Rehin, lehine rehin verilen kişiye, rehin edilen menkul veya gayrimenkul malı icra yoluyla satarak satış bedelinden alacağını tahsil etme olanağı sağlar. Rehin hakkı ile alacağın güvence altına alınması sağlanmaktadır. Rehin sözleşmesi rehin alacaklısına rehin edilen maldan faydalanma-kullanma-hakkını sağlamaz. Bu hak sadece alacağın güvencesidir.

Borçlunun borcunu ödememesi halinde rehin edilen taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceği şeklinde düzenlenen yazılı sözleşmelerin hukuken bir değeri yoktur.

Rehin çeşitleri rehin verilen eşyanın türüne göre belirlenir.

Menkul bir mal rehin olarak verilmişse menkul rehni, tapuda kayıtlı bir taşınmaz rehin edilmişse taşınmaz rehni-ipotek-ya da bir ticari işletme rehin verilmişse ticari işletme rehininden söz edebiliriz.

            Bu yazımızda taşınmaz rehinini ve taşınmaz rehininin paraya çevrilme yolunu izlerken karşılaşılan zorlukları açıklamaya çalışacağız.

 

            2-YASAL TANIM:

Medeni kanunun 881.ci maddesinde ipotek: Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olan taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez Şeklinde düzenlenmiştir.

Maddenin düzenlemesinden de anlaşılacağı üzere alacaklı ile borçlu arasındaki borç ilişkisine üçüncü bir şahıs taşınmaz malını teminat göstermek suretiyle dâhil olmaktadır.

M.K. Md. 853’e göre, rehin hakkı-ipotek-ancak tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerine konulabilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız her bölüm için ayrı ayrı ipotek tesis edilebilir.

Bir taşınmazın tamamı üzerine ipotek konulur. Bölünen bir parsel tek başına ipotek konusu edilemez. Medeni kanuna göre “ rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehine konu olamaz.”  Şeklindedir.  Yasada parselasyonu yapılmamış ve her parseli bağımsız bir bölüm olarak tapu siciline tescil edilmemiş taşınmazların rehin edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir.

İpotek konusu olan taşınmaz borçluya ait olacağı gibi, üçüncü bir kişinin borcuna teminat olarak ta gösterilmiş olabilir. (3)

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehin edebilir. Paylardan biri üzerinde ipotek tesis edildikten sonra paydaşlar artık malın tamamını ipotek edemezler. (4) Bu suretle böyle bir ipoteğin paraya çevrilmesinde karşılaşılacak zorluklar önlenmek istenmiştir.

İştirak halinde mülkiyette-elbirliği mülkiyetine-tabi taşınmaz ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına ipotek edilebilir. İştirak çözülmeden ipotek tesis edilemez. (5)

Taşınmaz birden çok ise birden çok taşınmazın aynı borç için rehin edilmesi taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. (6)

 

3-İPOTEK NASIL KURULUR, İPOTEK TÜRLERİ:

Medeni kanuna göre: Taşınmaz rehini başlığı altında, taşınmaz rehni, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Madde metninden anlaşılacağı üzere ipotek tesisi için öncelikle alacaklı ile taşınmazın tapuda kayıtlı maliki arasında taşınmazını muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren yazılı bir beyana, yani bir sözleşmeye ihtiyaç vardır. Bu sözleşme tapu sicil müdürünün huzurunda ve resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taraflar arasında tapu sicil muhafızı huzurunda yapılan ipotek sözleşmesi tapu siciline tescil edilir.

Noterde yapılan ipotekler geçerli değildir.

Tescil için, taşınmaz malikinin rızası ve geçerli bir hukuki neden aranır. İpotek alacağı teminat altına aldığı için, ayrıca geçerli bir alacağın mevcudiyeti şartı da aranır. Geçersiz bir alacak için tesis edilen ipotekte geçersiz olacaktır.

Resmi senette, ipoteğin süresi, rehin edilen miktar, derecesi, sırası, alacaklının adı soyadı, baba adı, tüzel kişi ise unvanı, faiz kararlaştırılmışsa faiz oranı belirtilir.

             İpoteğin türleri:

a-Ana para ipoteği,

b-Üst sınır ipoteği

 İpotek, lehine ipotek tesis edilecek alacak miktarına göre belirlenir. İpotek tesis edilirken doğmuş ve miktarı belirlenmiş bir alacak varsa bu alacak miktarına göre ipotek tesis edilir. Buna anapara ipoteği adı verilir.

 

4-İPOTEKTE DERECELENDİRME:

İpotek tesisinde sabit derece sistemi ve ilerleme sistemi olmak üzere iki yol izlenir. Bizim hukuk sistemimiz sabit derece sistemini benimsemiştir.

Sabit derece sisteminde taşınmaz farazi olarak derece adı verilen parçalara bölünmekte ve 1,2,3,4 gibi numaralarla sıraya konulmakta ve tapu kütüğüne bu şekilde tescil edilmektedir. İpoteğin hangi dereceye konulacağı tarafların iradesine göre belirlenir. Rehnin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. (8)

Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulursa, bunlar arasındaki öncelik ilişkisini ipotekte sıra belirleyecektir. Aynı derecede birden fazla ipotek kurulmuşsa paraya çevirme işleminden sonra her birine alacakları oranında ödeme yapılır.

Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Yasa koyucu bu yasakla ilerleme sistemini engellemektedir. Eğer hukuk sistemimiz ilerleme sistemini benimsemiş olsaydı boşalan sıraya kuruluş sırasına göre kendinden sonra gelen ipotek geçecekti.(10)

Yasanın gerekçesinde bu kural, yani her taşınmaz rehininin sabit bir derecesi olacağı kuralı emredici nitelikte sayılmamıştır. Aksine yapılan sözleşmeler, yani bir taşınmaz rehininin boşalan öndeki bir dereceye ilerleyebileceği hususunda yapılacak sözleşmeler resmi şekle tabi tutulmuştur. Bu bir geçerlilik şartıdır. Bu tür bir sözleşme rehin kurulurken yapılabileceği gibi, rehinin kurulmasından sonra da yapılması mümkündür.

Boşalan dereceye ilerleme hakkı veren sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi geçerlilik şartı olmayıp, bu hakkın taşınmaz üzerinde daha sonra hak sahibi olabilecek kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamak için öngörülmektedir. Bu şekilde yürürlükteki metinde yer alan ve yanlış yorumlara sebebiyet veren muteber olması tapu siciline şerh verilmesine bağlıdır şeklindeki ifade düzeltilmiştir.

Bir alacaklının boşalan dereceye ilerleme hakkı varsa, ona ait rehin hakkının, önceki sırada bulunan her hangi bir rehin derecesi boşaldığında bu boşalan dereceye tescili, bu alacaklı tarafından istenebilecektir. Boşalan bu derece bir önceki sırada olabileceği gibi, daha önceki bir sırada da olabilir. Tarafların bu konuda somut sözleşmeler yapmasını mümkün kılmıştır.

Medeni kanun terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkının kurulabileceğini düzenlemek suretiyle malikin boşalan rehin derecelerine yeniden taşınmaz rehni tesis edebileceğine olanak tanımaktadır. Bu düzenleme malikin lehinedir.

 

5-BOŞ DERECELERİN SONRAKİ DERECELERE ETKİSİ:

Medeni kanuna göre sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılacağını düzenlemiştir. (11) Medeni kanunun bu düzenlemesiyle arka sıradaki rehinlerin kendiliğinden ilerlemesine olanak sağlanmıştır.

Yasanın gerekçesindeön sıradaki bir rehin derecesi boş tutulmuş veya sonradan boşaldığı halde malik boşalan bu dereceye yeniden rehin kurmamışsa boş derece dikkate alınmaksızın satış parası arka sıradaki rehinli alacaklılar arasında yine bunların birbirine öncelik sırası dikkate alınarak paylaştırılır. Bunun anlamı, arka sıradaki rehinlerin, boş dereceye kendiliğinde ilerlemesi olup, taşınmaz rehinindeki sabit derece ilkesine bir istisna oluşturmasıdır denilmektedir.

 

6-REHNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ:

Medeni kanuna göre borç vadesinde ödenmediği takdirde alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahip olduğunu düzenlemiştir.

Rehinli taşınmazın satış işlemi ayrı bir merasime tabidir. Rehinli taşınmazın satışı İcra İflas kanununda düzenlenmiş olan, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmak suretiyle başlatılacaktır.  Bu takip yolu ile alacaklıyı uzun ve zorlu bir takip süreci beklemektedir.

 

7-İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ:

İcra İflas Kanununa göre ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine, elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu dairesince verilmiş resmi bir örneğini ibraz ederek alacağın miktarını bildirerek takip talebinde bulunacaktır. (12)

Kısaca, takip alacaklısı, ipotek borçlusu hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatır. İcra müdürlüğü ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehin edilmişse veya taşınmazın mülkiyeti rehinli olarak üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu takip yoluna icra hukukunda ilamlı takip denilir.(13)

Borçluya gönderilen icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği ihtar edilir.

İpoteğin paraya çevrilmesi ilamsız takip yolu ile yapılırsa yine borçluya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde borçluya borcunu otuz gün içinde borcunu ödemesi veya yedi gün içinde itiraz etmesi ihtar edilir. Yedi gün içinde itiraz edilmez ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklı taşınmazın satışını isteyecektir.

 

8-BANKALARIN İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLU İLE TAKİBİ:

Eski Bankalar kanuna göre, bankalar gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi veremezlerdi. Bununla beraber, bankalar açtıkları krediler karşılığında bazı hallerde munzam, bazı hallerde ise asli teminat olarak gayrimenkul ipoteği alabilirlerdi. Konulan yasağa rağmen bankalar ipotek almışlarsa, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takibe karşı borçlu, itirazını banka lehine verilen ipoteğin -munzam mahiyette olmadığını- beyan ederek ipoteğin iptalini, dava edebiliyordu. Böyle bir davada İ.İf.K.m.72 kıyasen uygulanmaktaydı.

           Yeni Bankalar kanuna göre bankalar, kredi borçlusundan taşınmaz teminatı aldıkları gibi üçüncü bir şahıstan da taşınmaz teminatı alabilmektedirler. Kredi borçlusu borcunu vadesi geldiği halde ödemediği takdirde alacaklı banka yukarıda anlattığımız gibi ipoteğin paraya çevrilmesi yolunu başlatır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 1989/11632 E. ve 1989/4824 K. Sayılı 01.12.1989 tarihli kararında kredi borçlusu hakkında takip yapılmadan teminat ipoteği veren şahıs hakkında takip yapılamayacağına hükmetmiştir.

İpotekle sınırlandırılan gayrimenkulün maliki, borçtan şahsen sorumlu değilse borçlu ile kendisine ihbar yapılmadıkça bu şahıs açısından borç muaccel olmaz.

 

9-ÖDEME EMRİNE İTİRAZ:

İcra İflas Kanununa göre borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, tapılan itirazda rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde İ.İf.K.m.72.ci madde hükümleri uygulanır.(14)

Alacaklı bankanın elinde kayıtsız şartsız bir borç ikrarını ihtiva eden bir sözleşme varsa, bu sözleşmeye dayanarak İcra İflas yasasına göre borçluya icra emri gönderilir. İcra emri ile borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir. Bu takip yoluna öğretide ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip adı verilmektedir.

 

10-ÜST SINIR İPOTEĞİ:

İpotek sözleşmeleri kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içeren belgeler olabileceği gibi, ileride doğması muhtemel bir hak veya alacağın teminatı olarak ta yapılabilir. İşte bu tür ipotek sözleşmelerinde kesin alacak miktarı belli olmadığı için ipoteğin teminat oluşturacağı üst sınır bir miktar belirlenir ve sözleşme bu miktar üzerinden yapılır. Dolayısıyla ipotek borçlusunun sorumluluğu bu miktar ile sınırlı olur. Buna üst sınır ipoteği denir.

Alacaklı bankanın elindeki ipotek belgesi kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içermeyen bir üst sınır ipoteği ise, borçluya icra emri yerine ödeme emri gönderilecektir. İcra İflas yasasına göre borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa gönderilen ödeme emri ile yedi gün içinde borca itiraz ederek takibi durdurma olanağı tanınmaktadır.

Bankalar ipotek karşılığı kredi vermekte ve kullandırdıkları ticari krediler karşılığında gayrimenkul ipoteği almaktadırlar. Bankaların aldıkları ipotekler genellikle üst sınır ipoteği şeklinde olmaktadır. Bankaların üst sınır ipoteğine dayanarak yapacakları ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takiplerde, yukarıda açıkladığımız gibi İcra İflas Kanununun Md. 149/b hükmüne göre borçluya ödeme emri gönderilerek başlatılmakta ve bu takipler çok defa borçlunun itirazı ile sonuçlanmaktadır. Borçlunun itirazı üzerine başlayan takip durmakta, itirazın kaldırılması davası sonuçlanmadan ipotekli taşınmazın satışı ile ilgili hiçbir işlem yapılamamaktadır.

 

11-İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ İLAMLI”TAKİP:

İcra İflas kanununa göre: borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi veya gayri nakdi krediyi kullandıran tarafından ibraz ettiği ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf –banka- krediyi kullanan tarafa, hesap özetini noter aracılığıyla göndermek suretiyle tebliğ edildiğini veya 68/b maddesi gereğince tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noterden onaylı bir sureti icra müdürüne ibraz ederek icra dairesinde işlem başlatır.  Şu kadar ki, krediyi kullanan tarafın hesap özetine ve borcun ödenmesine ilişkin ihtara ya da gayri nakdi kredi nedeniyle tazmin talebine, kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz etmiş olduğunu ispat etmek suretiyle icra mahkemesine şikâyette bulunmak hakkı saklıdır.

           Krediyi kullandıran taraf alacağını 68/b maddesi çerçevesinde kredi sözleşmesi ve diğer yazılı belgelerle ispatlamak suretiyle, krediyi kullanan tarafın şikâyetini reddettirir.

 

          Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 1994/14943 E.- 1994/15046 K. Sayılı ve 25.11.1994 tarihinde ipotek akit tablosundan ipoteğin üst sınır ipoteği olduğu anlaşılmakla beraber, borçlulara hesap kat ihtarı gönderilmiş ise İ.İf.K. m. 150/ı uyarınca icra emri gönderileceğine karar vermiştir.

 

          Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 1994/14532 E.-1994/14664 K sayılı 21.11.1994 tarihinde borçlunun noter marifetiyle sekiz gün içinde hesap özetine itiraz etmiş olmasının 150/ı maddesi uyarınca icra emri gönderilmesine engel olmayacağına karar vermiştir.

          Yukarıda yazılı iki ayrı Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipte alacaklının durumunu güçlendirmektedir.

İcra iflas yasasının 150/ı maddesinin uygulanabilmesi için:

          *Cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi krediler ve gayri                 

  nakdi kredileri teminen alınmış ipotek olmalıdır.

          *Bankanın alacağı borçlu cari hesap ya da kredi sözleşmesinden doğmalı ve bu borca

   ait bir hesap özeti çıkarılmalıdır.

          *Çıkarılan hesap özeti borçluya mutlaka noter aracılığıyla gönderilmelidir.

 

            İpotek borçlusunun üçüncü şahıs olması halinde hesap özetinin bir suretinin ipotek borçlusu üçüncü şahsa da gönderilmesi ve böylece hakkında icra takibinin başlatılacağından haberdar edilmesi gerekir. Üçüncü şahsa borcu ödemesi için fırsat verilmelidir. Hesap özetine sekiz gün içinde itiraz edilmesi halinde bu itiraz icra takibini durdurmayacaktır. Borçlu, İcra İflas Kanununun 68/b maddesine göre icra tetkik merciinde şikâyet yoluna gidecektir. Yasal süre olan sekiz gün içinde yapılan itirazlar tetkik merciinde dinlenecektir.

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hükümler, İcra İflas yasasında bankalar için düzenlenmiş özel hükümler olup 1988 yılında İ.İf. Kanuna eklenmiştir. (15)

Bu değişikliklerle bankaların alacaklarını kısa sürede tahsil edilmesi amaçlanmıştır.

İpotekle teminat altına alınmış alacakların tahsilinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipler uzun ve zorlu bir süreçtir. Bu süreci kısaltmak, kötü niyetli borçluları borçlarını ödemeye zorlamak için banka yetkilileri alacakları ipotek ile teminat altına alındığı halde kredi borçlularını borçlarını ödemeye zorlamak için borçlu ile ayrıca ipotek belgesinin yanında kayıtsız şartsız borç ikrarı anlamına gelen noter sözleşmeleri de düzenlemektedirler.

Bu tip sözleşmelerin borçlar kanununun 21. maddesinde düzenlenmiş olan gabin hükümlerine göre iptali istenebilir.

 

 

 

 

Kaynakça:

(1)   Prof. H.V.Velidedeoğlu

(2)   Prof. K. Oğuzman

(3)    M.K.  Md. 881/2

(4)   M.K.  Md. 857

(5)   M.K. Md. 857/3

(6)   M.K. Md. 855

(7)   M.K. Md. 851

(8)   M.K. Md. 870

(9)   M.K. Md. 871

(10)M.K. Md. 871

(11) M.K. Md. 872

(12) İ.İf. K. Md. 148

(13) İ.İf. K. Md. 149

(14) İ.İf. K. Md.150

(15) İ.İf. K. Md. 68/b- 150a-150ı 

 

AVUKAT EROL TÜRK  

eturk@3ehukuk.com